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房地产经济增加值约占GDP三成

2022-01-14 11:12:06
一、从中长期看,房地产市场正处于从“增量粗放时代”向“存量高质时代”的转变期
 
从中长期看,决定我国房地产市场的宏观因素主要有四种:社会因素、经济因素、政治因素和房地产市场本身供需状况。社会因素主要参考变量有人口总量、人口年龄结构、城镇化率等,经济因素主要变量有国民经济增速、居民收入增速、居民杠杆率、货币供应量增速等,政治因素在宏观层面主要看国家政局是否稳定。在我国,第三个因素无论从横向还是纵向看,都是平稳占优项。因此,这里重点讨论其他三个因素对我国房地产市场中长期趋势的影响。
 
首先从社会因素看,房地产市场高速增长阶段已过。从人口总量看,根据联合国的预测,我国人口总数大概率在2030年前达峰(见图36);从人口结构看,人口老龄化趋势明显,根据第七次人口普查数据,2020年我国65岁及以上人口占比达到13.5%,进入中度老龄化社会,意味着有购房需求的人口比重在下降;从城镇化率看,2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%,2010-2020年年均增长1.42个百分点(见图37),虽然我国城镇化水平与国际发达经济体相比还将继续提高,但随着我国农村进入中度老龄化(2020年农村65岁及以上人口占比达到17.7%),进城农民群体规模将减少,预示未来城镇化进程将放缓,新增购房人群规模和需求也将随之减缓。
 
其次从经济因素看,购房有效需求进入减缓下降阶段。从购买能力看,国民经济和居民收入(一个硬币的两面)高增长阶段已经过去,当前及未来一个时期将维持中高速增长;从债务负担看,近几年来居民部门杠杆率不断提高,从2002年的14.6%提高到2020年的62.2%,购房支出占剔除消费支出外收入(可支配收入-消费支出)的比重已经超过80%(见图38),表明居民购房负担很重,购房潜能小;从流动性看,货币供应量增速高增阶段也已经过去,央行明确要求货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增长率基本匹配,表明支持房地产价格上涨和需求的货币环境变得中性化。
 
最后从房地产市场本身的供需状况看,已经达到总体供需平衡。根据国家统计局数据,2019年我国城镇居民人均住房建筑面积和农村居民住房面积分别到39.8和48.9平方米(见图39);央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套,表明总体供需已达到平衡,房地产市场更多的结构性失衡问题。
 
综上,在未来很长时期内,我国房地产市场将不可避免地面临人口数量见顶、人口老龄化、城镇化放缓、居民收入中高速增长等系列趋势性因素的约束,房地产市场将由“增量粗放时代”向“存量高质时代”转变。
 
作者:财信研究院 宏观团队
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